JATIMTIMES – Pemerintah Kabupaten (Pemkab) Situbondo membuka peluang kerja sama pemanfaatan (KSP) kawasan Wisata Bahari Pantai Pasir Putih kepada investor strategis. Di balik tawaran investasi sedikitnya Rp40 miliar, terdapat skema bagi hasil yang menarik perhatian, yakni 51 persen untuk Pemkab Situbondo dan 49 persen untuk investor.

Skema tersebut memunculkan pertanyaan dari sisi ekonomi, seberapa menggiurkan investasi Rp40 miliar jika investor hanya mendapatkan porsi 49 persen dari keuntungan? Pertanyaan ini menjadi penting karena calon mitra tidak hanya harus menyiapkan modal besar, tetapi juga menghadapi biaya operasional, pemeliharaan, promosi hingga risiko bisnis selama masa kerja sama.

Baca Juga : KSP Wisata Pasir Putih Situbondo Dibuka, Investasi Rp 40 Miliar Ditawarkan ke Investor

Apalagi, kinerja pendapatan Pasir Putih selama ini menjadi salah satu indikator yang bisa digunakan untuk membaca prospek awal investasi. Berdasarkan data yang dihimpun JATIMTIMES pada periode Agustus hingga Desember 2024, kawasan Pasir Putih mencatat pendapatan sekitar Rp1,453 miliar.

Sementara pada periode yang sama tahun 2025, pendapatan meningkat menjadi sekitar Rp1,730 miliar. Artinya, terdapat kenaikan sekitar Rp276,2 juta atau 19 persen dibandingkan periode Agustus–Desember 2024.

Namun, angka tersebut harus dibaca secara hati-hati. Rp1,730 miliar merupakan pendapatan, bukan laba bersih. Artinya, angka tersebut belum dikurangi berbagai biaya operasional, pemeliharaan, tenaga kerja dan kebutuhan pengelolaan lainnya.

Jika pendapatan lima bulan 2025 tersebut hanya digunakan sebagai ilustrasi dan disetahunkan secara sederhana, maka pendapatan tahunan Pasir Putih berada di kisaran Rp4,15 miliar. Hitungan ini bukan proyeksi resmi, melainkan sekadar gambaran awal untuk melihat skala bisnis yang ada saat ini.

Dengan asumsi sederhana tersebut, 49 persen dari Rp4,15 miliar berada di kisaran Rp2,03 miliar. Sekali lagi, angka ini bukan laba investor karena skema kerja sama menggunakan profit sharing. Laba harus dihitung setelah pendapatan dikurangi biaya dan kewajiban lainnya.

Tetapi jika angka tersebut digunakan sebagai simulasi paling sederhana, modal Rp40 miliar dibandingkan dengan Rp2,03 miliar per tahun menghasilkan waktu pengembalian sekitar 19,7 tahun. Itu pun dalam kondisi yang sangat ideal karena menganggap seluruh pendapatan yang menjadi basis perhitungan dapat dibagikan tanpa memperhitungkan biaya.

Artinya, apabila bisnis Pasir Putih hanya berjalan dengan pola pendapatan seperti sekarang, investasi Rp40 miliar tidak serta-merta terlihat sebagai investasi dengan pengembalian cepat. Investor membutuhkan pertumbuhan pendapatan dan laba yang jauh lebih besar agar porsi 49 persen tersebut menjadi menarik.

Di sinilah nilai strategis KSP Pasir Putih sebenarnya berada. Investor bukan hanya ditawarkan untuk mengelola Pasir Putih dalam kondisi sekarang, tetapi diberikan kesempatan mengembangkan kawasan selama 30 tahun.

Bupati Situbondo Yusuf Rio Wahyu Prayogo mengatakan, kerja sama dengan investor merupakan langkah strategis untuk menghadirkan pengelolaan kawasan wisata yang lebih profesional, inovatif dan berorientasi jangka panjang.

Menurut bupati yang karib disapa Mas Rio itu, pengembangan kawasan tidak akan menghilangkan identitas Pasir Putih yang telah dikenal selama puluhan tahun. Pemerintah justru ingin memberikan wajah baru dengan kualitas dan pengalaman wisata yang lebih baik.

"Brand-nya tetap Pasir Putih. Nama Pasir Putih sudah melegenda dan tidak perlu diganti. Yang kita lakukan adalah memberikan wajah baru, kualitas baru, dan pengalaman baru kepada wisatawan melalui pengelolaan yang lebih profesional," ujar Mas Rio dalam konferensi pers di Pantai Pasir Putih Situbondo, Selasa (11/8/2026).

Secara ekonomi, Pasir Putih memiliki modal penting berupa lokasi dan aset. Kawasan wisata tersebut memiliki luas sekitar 15,4 hektare, dengan total kawasan mencapai 18,4 hektare. Nilai aset yang menjadi objek kerja sama diperkirakan mencapai Rp143,5 miliar.

Di dalam kawasan tersebut juga sudah terdapat sejumlah aset eksisting, seperti Hotel Sidomuncul 1, Hotel Sidomuncul 2, Papin In, Wisda Rengganis, pintu wisata serta berbagai fasilitas pendukung lainnya.

Keberadaan aset tersebut menjadi salah satu daya tarik bagi investor karena pengembangan tidak harus dimulai dari kawasan yang benar-benar kosong. Tantangannya adalah bagaimana mengubah aset tersebut menjadi produk wisata yang mampu menghasilkan pendapatan jauh lebih besar dibandingkan kondisi saat ini.

Kepala Dinas Pariwisata, Pemuda, dan Olahraga Kabupaten Situbondo sekaligus Ketua Tim KSP, Edy Wiyono, mengatakan pemerintah memberikan ruang kepada investor untuk menghadirkan konsep wisata yang terintegrasi.

"Konsepnya bukan sekadar mengelola pantai. Kami membuka peluang kepada mitra untuk membangun integrated coastal tourism, mulai dari hotel dan resort, restoran dan kafe, beach club, sport tourism, diving, wisata bahari, family recreation, event dan beach carnival, hingga berbagai atraksi wisata yang sesuai dengan karakter kawasan," ujar Edy.

Jika konsep tersebut terealisasi, sumber pendapatan kawasan tidak lagi hanya bergantung pada tiket masuk. Hotel, restoran, kafe, event, atraksi wisata, olahraga bahari dan berbagai aktivitas komersial berpotensi menjadi sumber pendapatan baru.

Dengan demikian, pertanyaan tentang menarik atau tidaknya porsi 49 persen harus dikembalikan kepada kemampuan investor meningkatkan omzet sekaligus margin keuntungan kawasan.

Baca Juga : Heboh Tol Kediri-Tulungagung Mandek, 21 Bidang Sawah Masuk LP2B?

Sebagai contoh, apabila setelah pengembangan laba yang dapat dibagikan mencapai Rp10 miliar per tahun, maka porsi 49 persen untuk investor secara sederhana bernilai Rp4,9 miliar. Kondisi tersebut tentu jauh berbeda dengan ketika keuntungan yang dibagikan hanya Rp2 miliar per tahun.

Karena itu, kunci investasi Rp40 miliar bukan sekadar persentase 51:49, tetapi seberapa besar pertumbuhan bisnis yang dapat diciptakan dari kawasan Pasir Putih.

Dari sisi pemerintah daerah, skema kerja sama juga memberikan manfaat langsung berupa kontribusi tetap minimal Rp1,5 miliar per tahun. Nilai tersebut dapat meningkat mengikuti pertumbuhan ekonomi dan ketentuan yang dituangkan dalam perjanjian kerja sama.

Selain kontribusi tetap, Pemkab Situbondo mendapatkan 51 persen profit sharing. Sementara investor memperoleh 49 persen sekaligus hak untuk mengembangkan dan menjalankan bisnis kawasan selama masa kerja sama.

Ketua Tim Percepatan Investasi Kabupaten Situbondo, Riza Rachman, mengungkapkan respons awal calon investor cukup positif. Sedikitnya 7 sampai 10 calon investor disebut telah berkomunikasi dengan tim investasi.

Mereka berasal dari perusahaan yang memiliki pengalaman di bidang perhotelan, kawasan wisata, taman hiburan hingga berbagai sektor yang berkaitan dengan pariwisata.

Riza menegaskan, pemerintah tidak hanya mencari investor yang mampu menyediakan modal. Mitra yang dicari harus memiliki rekam jejak, kemampuan finansial, pengalaman pengelolaan destinasi, inovasi, jaringan pemasaran dan visi jangka panjang.

"Kami tidak hanya mencari investor yang mampu menanamkan modal, tetapi mitra yang memiliki visi jangka panjang untuk membangun destinasi. Pasir Putih membutuhkan pengalaman, inovasi, teknologi, jaringan pemasaran, dan kemampuan pengelolaan kelas profesional," tegas Riza.

Pasir Putih juga memiliki keunggulan dari sisi konektivitas. Destinasi tersebut berada di jalur Pantura dan berpotensi menjadi bagian dari pola perjalanan wisata Bromo–Besuki–Argopuro–Pasir Putih–Ijen–Baluran hingga Bali.

Potensi tersebut dapat semakin besar apabila penguatan konektivitas kawasan terealisasi, termasuk peluang pengembangan akses tol, Pelabuhan Jangkar menuju Bali Utara, rencana Bandara Bali Utara, keberadaan Bandara KHR As'ad Syamsul Arifin (KASA), hingga rencana reaktivasi jalur kereta api Jember–Bondowoso–Panarukan.

Dari perspektif ekonomi daerah, keberhasilan KSP Pasir Putih nantinya juga tidak hanya diukur dari keuntungan investor dan penerimaan Pemkab. Dampak terhadap masyarakat sekitar menjadi bagian penting, mulai dari penciptaan lapangan kerja, pertumbuhan UMKM, kuliner, transportasi, perdagangan hingga ekonomi kreatif.

Pada akhirnya, KSP Pasir Putih merupakan pertaruhan ekonomi jangka panjang. Pemkab Situbondo menawarkan aset kawasan dengan nilai sekitar Rp143,5 miliar, investasi minimal Rp40 miliar, masa kerja sama 30 tahun, kontribusi tetap minimal Rp1,5 miliar per tahun, serta skema profit sharing 51:49.

Bagi investor, tantangannya jelas: apakah modal Rp40 miliar mampu diubah menjadi bisnis dengan keuntungan yang cukup besar sehingga porsi 49 persen memberikan return yang kompetitif?

Sementara bagi Pemkab Situbondo, tantangannya juga tidak kalah besar: memastikan aset daerah yang dikerjasamakan benar-benar menghasilkan manfaat ekonomi yang optimal tanpa kehilangan nilai strategisnya.

Dengan kata lain, angka 49 persen memang terlihat kecil jika hanya dilihat dari persentasenya. Tetapi jika Pasir Putih berhasil naik kelas dan menghasilkan laba besar, 49 persen bisa menjadi sangat menggiurkan. Sebaliknya, jika pertumbuhan bisnis tidak signifikan, angka 49 persen tersebut justru bisa menjadi tantangan tersendiri bagi investor.

Karena itu, pertanyaan terbesar dalam open bidding KSP Pasir Putih bukan lagi sekadar siapa yang akan menjadi investor, tetapi seberapa besar investor mampu mengerek pendapatan dan laba Pasir Putih agar investasi Rp40 miliar benar-benar layak secara ekonomi.